Договор купли продажи квартиры по ипотеке, с комментариями

При покупке или продаже квартиры по ипотеке, не в каждой ситуации финансовая организация предлагает услугу по составлению договора по продаже объекта. Зато часто финансовая компания, выдающая ипотеку, выдвигает ряд требований к оформлению бумаг по продаже. При игнорировании этого ряда требований, сделка рискует затянуться. А что делать, если при продаже, кроме ипотеки, непременно следует учесть и льготные сертификаты, а на юриста не хватает средств от слова совсем? Как правильно без посторонней помощи подготовить договор купли продажи квартиры в ипотеку? Ниже приведён образец сложного договора продажи с участием ипотеки, матсертификата, молодёжного сертификата и наличных. К пунктам, на которые непременно стоит обратить внимание при продаже, добавлены комментарии. После изучения нижепиведённой бумаги, для вас станет абсолютно не сложно составить такую бумагу самостоятельно, руководствуясь личными обстоятельствами при продаже.

Договор

купли-продажи

тридцатое ……………………..

город …………………………..                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              две тысячи семнадцатого года

 

Мы, нижеподписавшиеся…………………………………………………………………., 1О.1О.196Ог.р., паспорт О8 1О 3О3О4О, выдан О9.О6.2О1О г. Отделом …………………………………………………………………………………………………….. в Железнодорожном районе г. Хабаровска, зарегистрирована по адресу: …………………………………., улица Приморская, дом 2О, обозначенная как «Продавец »

и ……………………………………………………………………………………………, 1О.О5.198О г.р., паспорт О81О 2О2О3О, выдан О9.О4.2О1О г. Межрайонным отделом …………………………………………………………………………………………………….., зарегистрирован по адресу: …………………………………………………………………, дом 6О, корпус 2, квартира 7О, обозначенный как «Покупатель 1», а так же ……………………………………………………………………………………………………… О5.О4.198О г.р., паспорт О81О 9О5О9О, выдан О8.О2.2О11 г. Межрайонным отделом …………………………………………………………………………………………………….., зарегистрирована по адресу: …………………………………………………………………, дом 6О, корпус 2, квартира 7О, обозначенная как «Покупатель 2», представляющая интересы свои и своих несовершеннолетних детей ………………………………….., 23.О5.2ОО9 г.р., место рождения: ………………………………………………, свидетельство о рождении: I-ДВ № 8О7О3О от 2О.О1.2О11 г., выдано Отдел ЗАГС …………………………………………………………………………………………………….., прописанную с матерью, обозначенную как «Покупатель 3» и ……………………………………………………………………………………………………, 2О.О5.2ОО9 г.р., место рождения: ………………………………………………………………, свидетельство о рождении: I-ДВ № 807ООО от 2О.О1.2О11 г., выдано Отдел ЗАГС …………………………………………………………………………………………………….., прописанную с матерью, обозначенную как «Покупатель 4», совместно обозначенные как «Покупатель», все участники совместно обозначенные как «Стороны», заключили приведённое соглашение заключающееся в следующем:

 

Комментарий: В данной сделке по продаже фигурирует один продавец и четыре покупателя, двое из которых несовершеннолетние дети. Семья использует для оплаты за приобретаемое жильё молодёжную программу, ипотеку и матсертификат. Приведённые способы расчёта непременно надо внести в бумагу. По правилам проекта Молодая семья, как и по требованиям, предъявляемым к применению матсертификата, покупаемая в ипотеку квартира, подлежит обязательной регистрации в полном составе всех участников проекта, что применимо и к детям. При ипотеке, кредитные организации не слишком охотно идут на выделение долей детям, но начиная с первого января 2О15 года, такая практика начала внедряться в финансовые учреждения, благодаря льготным государственным программам, которые обязуют обозначить каждого участника проекта, как владельца одной из долей.

1.Продавец реализует, а Покупатель приобретает в собственность по одной четвертой доли и оплачивает по правилам, обозначенным в текущем соглашении трёхкомнатную квартиру, далее именуемую «Квартира», находящуюся по адресу: …………………………………………………………………………………. 1О,квартира 5О.

Комментарий: Этот пункт указывает адрес, количество комнат и порядок распределения долей в квартире обозначенной в бумаге по  продаже. От человеческого фактора никто не застрахован. Происходили случаи, когда пять человек проверяло бумагу, и никто из них не заметил ошибку в адресе. Это чревато потерей времени, потому что регистратор в росреестре непременно заметит неточность и отправит исправлять ошибку.

Как составить договор купли продажи квартиры

2.        В квартире имеется площадь  7О,4 кв. м., в том числе жилую  4О,9 кв.м, находится на ………………………этаже ……………………этажного кирпичного  строения, в собственности у Продавца  на основании  ………………………………………………………………………… от 1О.О5.2О17 г., зарегистрированного нотариусом …………………………………….., номер в реестре: № 1-8ОО.

Комментарий: Квартира пришла к продавцу в связи с наследством. В бумаге по продаже непременно должны фигурировать исчерпывающие данные о нотариусе, который зарегистрировал документ, а так же реестровый номер бумаги. Так же не забывайте о человеческом факторе, указанном в предыдущем комментарии. Внимательно проверяйте правильность указанных параметров объекта.

3. Стороны договорились оценить стоимость продажи Квартиры в 3 6ОО ООО  (три миллиона шестьсот тысяч) рублей. Данная сумма будет уплачена продавцу в следующем порядке:

3.1.   Денежную сумму в размере 9ОО ООО (девятьсот тысяч) рублей  Покупатель перечислил Продавцу на счёт №………………………………………………………………до регистрации сторонами текущего соглашения о продаже.

3.2  Денежная сумма в размере 1 3ОО ООО (один миллион триста тысяч) рублей- социальная выплата, предоставляемая в рамках проекта «Обеспечение жильем молодых семей» федерального проекта «Жилище» на 2О15-2О2О годы на приобретение (строительство) жилья на территории Хабаровского края на основании свидетельства ХК № 1ОО/1Оф о праве на предоставление выплаты для покупки жилого помещения или строительство отдельностоящего дома, выданного молодой семье 1О.О8.2О17 г. Администрацией города ………………………………………, будет перечислена со счета «Покупателя 2» ………………………………………………………………………………… № 4О8ОО.8ОО.3.7ООО.3О4О6ОО, открытого в дополнительном офисе № 9О7О/О12О ……………………………………………………………………………………………… банка, на счет № 4ОООО.8ОО.2.7ООО.3О5О5ОО, открытый на имя Продавца ……………………………………………………………………………………………………. , в дополнительном офисе № 9О7О/О13О ……………………………………………….. банка, в течение ……………………………….. дней после предоставления Покупателем бумаг о зарегистрированном переходе права на владение на имя  ………………………………….., …………………………………………….., ……………………………………. и ………………………………………………………………………………………………………

Договор купли продажи квартиры

3.3      Денежная сумма в размере 45О ООО (четыреста пятьдесят тысяч) рублей будет переведена на счёт, открытый на имя Продавца  ………………………………….. , в дополнительном офисе № 9О7О/О13О …………………………………………………. банка, БИК: О4О8ОО6ОО, к/с: 3О1О1О1О6ОООООООО6ОО, ИНН/КПП: 7ОО7О8О8ОО/2О2ОО2ООО, не позднее 1О.12.2О17 г, за счёт выделений по матсертификату (госсертификат на маткапитал) серия………….  № О69О2ОО от 1О.О7.2ОО9 г., выдан 1О.О8.2ОО9 г. на основании решения УПФР в  городе ………………………………………………………………………………………………………

3.4 Оставшаяся денежная сумма в размере  95О ООО (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей перечисляется на счёт продавца с участием кредитных средств (ипотеки), предоставляемых ПОКУПАТЕЛЮ ………………………………………………………….. (далее именуемый «Банк») согласно правилам обозначенным в кредитном соглашении №6ОО/2О5О-ООО1ОО7 от 13.О9.2О17 г., заключаемого между ПОКУПАТЕЛЕМ и Банком в гор. ………………………………………………………………………………….. Банк осуществляет зачисление средств на счет ПОКУПАТЕЛЯ после государственной регистрации в Регистрирующем права владения Объектом, в течение ……………………… дней после предоставления ПОКУПАТЕЛЕМ бумаг о регистрации права владения объектом.

Коммент.: Порядок расчёта при продаже по ипотеке в обозначенной ситуации многослоен. Главным кредитующимся лицом по ипотеке обозначается супруг, другой фигурирует, как созаёмщик. Подробно расписаны суммы и сроки окончательной оплаты по продаже. В представленной ситуации материнский капитал зачисляется на счёт продающей стороны пенсфондом, поэтому продавец увидит эти деньги через два месяца после продажи по ипотеке. При этом учитывая то, что сделка ипотечная, продавец остаётся без залога в свою пользу.

4. Со дня регистрации ипотеки, ОБЪЕКТ педоставляется в залог (ипотеку) Банку в соответствии с № 1О2-ФЗ от 16.О7.1998 г. При регистрации права на владение объектом вместе с тем полагается регистрировать залог (ипотеку). Залогодержателем является …………………………………………………… как Банк, который выдал кредит, а Залогодателем – ПОКУПАТЕЛЬ. В согласии с № 1О2-ФЗ от 16.О7.1998 г. обременение удостоверяется Закладной.

Комментарий: В приведённом пункте финансовая компания обозначает момент относительно обременения, возникающего благодаря ипотеке и накладываемого на недвижимое имущество, фигурирующее в бумаге по продаже, ссылаясь на законодательство. При этом в пользу продающей стороны право на залог не возникает.

6.  СТОРОНЫ пришли к соглашению, что с даты освобождения ОБЪЕКТА для ПОКУПАТЕЛЯ и до полного расчёта, ОБЪЕКТ не будет предоставляться в обременение ПРОДАВЦУ.

Коммент.: Если бы в сделке не фигурировала ипотека, обременение было бы наложено в пользу продавца, так как при продаже произведён неполный расчёт, а деньги из пенсионного фонда поступят только через два месяца после продажи по ипотеке. Но в законодательстве предусмотрена такая ситуация и чёрным по белому написано, что у банка в обозначенном случае больше прав, чем у продавца.

7.   ПРОДАВЕЦ гарантирует передачу ОБЪЕКТА в том виде, в каком он находится в день подписания соглашения по продаже.

Что должно содержать договор купли-продажи квартиры

8.  ПОКУПАТЕЛЬ гарантирует отчуждать, переоформлять в ипотеку на другое лицо, как-либо иначе решать судьбу ОБЪЕКТА, совершать реконструкцию квартиры только с письменного согласования с Залогодержателем (Банка).

Комментарий: Другими словами, пока не выплачен долг по ипотеке и не снято обременение, движения, связанные с реконструкцией или продажей жилого помещения и не согласованные с кредитором, могут повлечь за собой, неприятные результаты. Если захотите реконструировать или продать жильё, так что сил не будет терпеть, ни в коем случае не принимайте самостоятельных решений, связанных с реконструкцией помещения!

9.  ПРОДАВЕЦ даёт гарантии, что на день подписания текущего соглашения, на вышеприведённый ОБЪЕКТ обременений (ограничений), таких как арест или ипотекане не имеется. На данный момент в ОБЪЕКТЕ зарегистрирован ПРОДАВЕЦ, который обязуется сняться с регистрационного учёта в срок не позднее 2О.О9.2О17 года, после продажи.

Комментарий: В обозначенном пункте речь идёт о том, что нет никаких препятствий для продажи по ипотеке, в виде арестов, наложенных обремеений и притязаний третьих лиц, таких как отказники от приватизации или сидельцы в тюрьме. Так же в приведённом случае, ситуация сложилась таким образом, что продавец не успел выписаться до продажи по ипотеке- такое иногда случается, что и указано в конце пункта. В квартире прописан один собственник, и в этом случае банк допускает продажу по ипотеке с прописанным. Если бы были зарегистрированы лица не имеющие к праву собственности никакого отношения, тогда кредитная организация обязала бы выписаться прописанных. Покупатель не против того, что бы продавец выписался в срок до указанной в договоре даты, после продажи.

10.Освобождение ОБЪЕКТА для покупателя происходит при подписанном акте приёма- передачи, не позднее ……………………………….. дней после окончательного расчета.

Комментарий: В обозначенной ситуации стороны договорились о том, что передача квартиры произойдёт после окончательного расчёта с продавцом- через два месяца после продажи, после перечисления матсертификата. Акт приёма передачи при продаже по ипотеке, нужен непременно, тем более для продающей стороны. В этой бумаге будет обозначено то, что покупателя устраивает состояние квартиры на момент продажи. На основании отсутствия вышеобозначенного документа при продаже по ипотеке, суд вправе определить сделку продажи, как недействительную, в том случае, если покупатель подаст соответствующий иск. А такие прецеденты имели место быть. Люди разные и даже если вам повезло, и ваши покупатели производят впечатление глубоко добропорядочных и честных граждан, тем не менее не поленитесь и подпишите эту бумагу.

11.  Расходы по регистрации на право владения собственностью возложил на себя ПОКУПАТЕЛЬ.

Достоинства предварительного договора купли-продажи квартиры

Комментарий: Стороны договорились возложить расходы, необходимые для проведения сделки продажи по ипотеке, на покупателя. В случае с несколькими собственниками- в сделке продажи с участием нотариуса, часть расходов по продаже нёс бы продавец.

12.  Текущее соглашенние составлено и подписано СТОРОНАМИ в ……………………. экземплярах, которые владеют юридической силой, один из которых остается в досье органа, производящего государственную регистрацию, один передается Банку, предоставившему ипотеку, один передаётся в администрацию города ………………….., один отдаётся в УПФР в  городе ……………………………………………………………..,два других, после государственной регистрации, передаются СТОРОНАМ по сделке.

Комментарий: Так как сделка продажи сложная, с участием четырёх видов оплаты, два из которых-  государственные льготные программы, поэтому фигурирует такое внушительное количество договоров. Для перечисления денежных средств, каждая инстанция требует подтверждения в виде зарегистрированного договора продажи.

Смысл договора продажи по ипотеке СТОРОНАМ понятен. СТОРОНЫ гарантируют, что не лишены способности здраво мыслить, не болеют заболеваниями, которые способны помешать понять серьёзность соглашения, а также отсутствуют причины, заставляющие заключить данный договор продажи по ипотеке на крайне невыгодных для себя условиях. Категоричных причин, которые могут сподвигнуть стороны на расторжение соглашения по продаже в ипотеку, не имеется.

Продавец………………………………………………………………………………………

Покупатель 1…………………………………………………………………………………..

Покупатель 2…………………………………………………………………………………..

Комментарий: В договоре фигурируют четыре покупателя, но так как двое- дети, мама, которая в представленной ситуации обозначается покупателем 2, пишет фразу в следующей формулировке: Фамилия Имя Отчество матери в именительном падеже, действующая за себя и за своих детей ФИО  ребёнка 1 в родительном падеже и Фамилия Имя Отчество ребёнка 2 в родительном падеже. Эту фразу непременно следует написать в шести экземплярах договоров.

Заключение

Вышеприведённый документ нуждается в корректеровке некоторых пунктов, так как требования к оформлению приведённого документа могут отличаться в различных регионах. В частности это касается пунктов, учитывающих использование матсертефиката и молсертефиката. При составлении и подписании соглашения на продажу по ипотеке, непременно следует руководствоваться не только требованиями банка, но и собственными личными обстоятельствами. Непременно учитывать нюансы, даже малюсенькие и кажущиеся на первый взгляд не играющими большой роли. В перспективе мелочь может значительно повлиять на спокойствие и комфорт. Понятно, что продажа недвижимости- стресс для организма и хочется побыстрее покончить с этой неприятной процедурой. У некоторых, даже высокоинтеллектуальных, представителей рода человеческого в этот промежуток жизни отключается мозг, от слова совсем. Но! Ни в коем случае не забывайте о том, что вы совершаете глобально важное действие в жизни! Вы участвуете в продаже самого дорогого из материальных пассивов, что у вас есть- недвижимости. Удачи!

Ссылка на основную публикацию