Для начала следует определиться с терминологией. Многие путают долю в квартире и комнату.
Комната- это выделенный объект, имеющий определённые границы. Её можно застраховать, подарить, купить в ипотеку.
Доля- это не выделенный объект. Когда речь идёт о владении долей, следует понимать, что это какая- то абстрактная часть недвижимости.
Например: человек владеет 1\2 долей в двухкомнатной квартире. Это значит, что ему принадлежит половина первой комнаты, половина второй комнаты, половина кухни, половина балкона, половина коридора и половина санузла.
Взрыв мозга, не правда ли? Так вот, для банка просто нет возможности выдать ипотеку на абстрактную, не выделенную половину недвижимости. Половину квартиры невозможно застраховать. Рыночная стоимость доли в недвижимости примерно в 4 раза ниже, чем стоимость квартиры целиком.
Например: объект стоит 2 100 000 рублей. Давайте посчитаем сколько стоит 1\3 часть. Казалось бы- простая математика. Ан нет… 1\3 часть будет стоить далеко не 700 000 рублей, как бы этого ни хотелось собственнику, а всего лишь 300 000- 350 000 рублей.
Такая цена обусловлена тем, что долю очень сложно продать. Очень мало желающих приобрести такое жильё, а из тех, кто имеется, 80%- это люди не совсем чистые на руку, которые потом попытаются за бесценок выкупить оставшуюся часть квартиры, с целью получения прибыли. Оставшиеся 20%- это владельцы остальных долей в недвижимости, которые могут купить чуть дороже рыночной стоимости.
Исключения
- Первый вариант, при котором возможно приобретение долей по ипотеке, это вступление супругов в долевую собственность.
Например: человек, который состоит в брачных отношениях, оформляет ипотеку. Его супруга вправе стать обладателем ½ доли в этой квартире. При этом она непременно должна выступать в роли созаёмщика по ипотеке.
- Приобретение последней доли в недвижимости.
Например: Человек является владельцем 2\3 долей в квартире, и хочет выкупить оставшуюся 1\3 часть. В этом случае кредитор сможет наложить обременение на весь объект.
В обоих случаях обременение накладывается на всю квартиру. В случае отсутствия платежей по ипотеке, кредитор сможет реализовать недвижимость, и вернуть собственные средства.
Как купить часть квартиры в ипотеку?
В остальных случаях нет никакой возможности приобрести не выделенную часть квартиры в ипотеку. И как же тогда быть?
- Можно оформить обычный потребительский кредит. К сожалению, он выдаётся под больший процент и на меньший срок, чем ипотека. Кроме того, получить одобрение, по такому виду кредита(займа), гораздо сложнее, чем по ипотеке. Но, тем не менее- это выход.
- Можно предложить кредитному учреждению(банку) в качестве залога другую квартиру. В этом случае оформляется не ипотека, а обычный кредит, но так как есть залоговое имущество, в одобрении заявки можно не сомневаться. Банк выдаст кредит в размере 60%- 80% от стоимости закладываемой квартиры.
Процедура приобретения
Так как речь идёт о части квартиры, следует понимать, что существуют и другие собственники. У этих самых других собственников есть преимущественное право выкупа продаваемой части квартиры. Что это значит?
Например: Продавец хочет продать 1\2 квартиры постороннему человеку за 700 000 рублей. В первую очередь он должен предложить своё имущество человеку, который владеет второй частью квартиры, по той же цене.
Есть два варианта решения этого вопроса.
- Формирование письменного предложения, в котором указывается цена. Предложение отправляется заказным письмом, и если в течение 30 дней с момента отправления от второго собственника нет никакой реакции, можно смело реализовывать имущество.
Важно! В этом случае, в договоре обязательно должна стоять цена 700 000 или больше. Если будет хотя бы на 1 рубль меньше, второй собственник сможет подать иск о признании сделки не действительной.
- Второй собственник посещает нотариуса, и формирует добровольный отказ от преимущественного права покупки.
В случае продажи комнаты, действуют аналогичные правила. В остальном, реализация доли ничем не отличается от такой же процедуры в отношении квартиры.
#Банк#кредит#карта#долг#акции#облигации#рынок#ипотека
