Еще совсем недавно политика по интенсивной стимуляции ипотечного кредитования, проводимая российскими властями в лице Центробанка, создала ситуацию, когда данный рынок оказался «перегретым». В соответствии со статистическими данными, приводимыми Росреестром, за первые 8 месяцев 2021 года число объектов недвижимости, взятых в ипотеку, составило 2,5 млн единиц. Это на 31% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
С одной стороны, такое стимулирование позволило поддержать строительную отрасль в непростой период пандемии и не допустить провала и многочисленных банкротств. С другой стороны эксперты выражают обеспокоенность невозможностью части граждан выплатить даже льготную ипотеку, что вызовет рост поступления на рынок залоговых квартир.
Проблема банковских ипотечных кредитов
На протяжении 2020 и 2021 года многие банки предлагали своим клиентам выгодные ставки по ипотеке, колеблющиеся от 4,25 до 5,5% в среднем. Это привело к лавинообразному росту покупки недвижимости гражданами РФ. Правда, цены на новостройки и на вторичное жилье тоже не остались на месте – они выросли рекордными темпами за последние несколько лет.
И хотя, это может показаться достаточно удачным шагом с точки зрения, и стимулирования отрасли, и одновременно решения проблем многих граждан по вопросам недвижимости, эксперты бьют тревогу. Они указывают, что рынок на данный момент достиг своего пика, за которым его несомненно ждет изменение ситуации. В худшем случае это будет обвал, в лучшем – разворот и плавная корректировка.
Они обосновывают свои мнения статистическими данными, указывающими, что долговой совокупный показатель по невозвращенным ипотечным средствам составляет для России более 11 трлн. руб.
При этом, экономическая ситуация в стране, которая выглядит не слишком благополучно, приводит к невозможности части граждан выплатить все свои долги по заемным средствам. Об этом косвенно свидетельствуют сроки кредитования, которые только за один 2021 год выросли в среднем с 17 до 20 лет. Так банки пытаются диверсифицировать риски, позволяя гражданам платить ежемесячно меньшую сумму и не расторгать договоры.
Что ждет рынок ипотеки в будущем? Мнение экспертов
Учитывая, что на данный момент Центробанк России увеличивает ключевую ставку, потребительские кредиты и с первую очередь ипотека – подорожают. Такая тенденция наблюдалась на протяжении второго полугодия 2021 года и не остановится в текущем году. Средние цифры, о которых говорят эксперты – это интервал 0,5-1% за первое полугодие.
С одной стороны – это приведет к ситуации, что не все граждане смогут в таких условиях приобрести жилье или будут вынуждены копить на него или искать дополнительные источники дохода. С другой – будет приостановлен рост стоимости самого жилья, ведь застройщики, наблюдая тенденцию понижения банками льготного кредитования и возросший бум со стороны приобретателей, взвинтили стоимость на квадратные метры. Средневзвешенный показатель роста стоимости 1 м2 по регионам составил 35%.
Такая тактика Центробанка нацелена на то, чтобы не допустить массового появления на рынке залоговых квартир тех граждан, которые не смогут выплачивать взятые кредитные обязательства перед финансовыми организациями. Об этом в своих интервью говорит и глава ЦБ РФ Э.С. Набиуллина, призывающая не продлять льготную ипотеку в 7%.
Чего стоит ожидать в будущем на рынке недвижимости?
Специалисты, как банковской сферы, так и отрасли строительства указывают на несколько возможных вариантов развития событий:
- При благоприятном стечении обстоятельств будет наблюдаться одновременный рост ставок с замедлением или полным приостановлением роста цен на жилье. Повышение ставки сможет не допустить расширения ипотечного «пузыря».
- При неконтролируемом развитии ситуации – при появлении ряда других неблагоприятных факторов – рынок может полностью обрушиться. Это приведет к ситуации, когда большинство граждан не сможет платить по ипотеке. А это сформирует выброс на рынок большого числа заемных квартир.
Еще одни фактор – это инвестиционное приобретение жилья. Около 22% квартир, взятых в ипотеку – это именно инвестиции. Но так как маржа уменьшается, стоит ожидать, что часть инвесторов будут выходит из игры. Это вызовет повышенные желания продать недвижимость. Как это повлияет на цену – трудно прогнозировать. Вероятен обвал, хотя его не может сформировать только один неблагоприятный пункт.
