Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

После того, как было оформлено право собственности на недвижимость приобретаемую в ипотеку, эта квартира находится в обеспечение у кредитора до погашения ипотеки. Это говорит о том, что вы владелец квартиры, но не имеете права продать или подарить её, до того момента, пока не рассчитаетесь с банком и не снимете обременение с квартиры в росреестре. Но такой объект возможно реализовать. Как можно продать квартиру в ипотеке? Об этом подробно повествует материал, который вы сейчас изучаете.

Рассмотрим приёмы того, как продать квартиру в ипотеке.

Гашение своими средствами

Самый очевидный приём того, как можно продать квартиру купленную в ипотеку- досрочно погасить кредит. Для этого необходимо предварительно прийти в финансовую организацию и уточнить у менеджера условия закрытия займа и оставшуюся сумму долга. При этом банк пересчитывает остаток долга по ипотеке. На сколько он стал ниже, зависит от тех взносов, которые вносились ежемесячно. Если ипотека оплачивалась средствами не превышающими обязательный платёж и происходило это не больше пяти лет, остаток снизится незначительно, так как первые несколько лет вы оплачиваете только проценты, обозначенные в договоре. Только в том случае, если вы вносили суммы гораздо больше, остаток долга значительно снизится. В обмен на полный расчёт по ипотечному долгу кредитор отдаёт закладную.

Закладная- документ, в котором прописаны правила вашего сотрудничества с банком.

В различных кредитных организациях правила при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга. Например в Сбербанке заранее надо позаботиться о том, что бы закладную на продаваемую прислали в тот филиал, в котором вы планируете осуществить полный расчёт по кредиту. В МТС надо заранее написать заявление гашение, которое рассматривается  четырнадцать дней. На пятнадцатый день вы должны закрыть ипотеку, в случае отсутствия оплаты с вашей стороны,  этот банк накладывает штраф в размере 10тысяч рублей.

После того, как вы узнали условия в у кредитора, планируете дату погашения. Когда банк вам на руки отдаёт закладную. С ней вы идёте в росреестр и снимаете обременение. В росреестре вам предоставят расписку, в которой будет указана дата снятия ограничений. После истечения обозначенного времени забираете уведомление об отмене ограничения и заказываете выписку из единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН). В выписке указаны собственники квартиры и существующие ограничения на право пользованием. После этих манипуляций можете продавать квартиру.

За наличные

Как продать квартиру в ипотеке

В том случае, когда у вас нет денег на закрытие ипотеки, у вас есть более сложный способ для продажи такого объекта. Но более сложный, не значит невозможный. Опять же, уточняете все условия закрытия ипотеки у своего кредитора. Ищете покупателя самостоятельно или с помощью грамотного риэлтора. Если у вас есть знания и опыт в продаже недвижимости, и вы уверены в том, что сможете не отпугнуть покупателя, сообщив ему о том, что квартира в ипотеке, то вы можете всё сделать самостоятельно. В том случае, когда такой уверенности нет- лучше обратиться к грамотному специалисту, воспользовавшись рекомендацией знакомых или просто придя в одну из крупных компаний вашего города. Почему в крупную? Потому что у таких компаний больше возможностей и грамотных специалистов. В некоторых случаях такая фирма может даже выдать вам краткосрочный займ на снятие залога.

Сориентировавшись с порядком поиска покупателя включаете режим ожидания. Как осуществляется схема продажи ипотечного жилья этим путём? Покупатель вносит деньги в размере остатка долга, формируется договор о задатке.

Соглашение о задатке- согласно этому документу, участники выражают глубину своих намерений. Продавец поручается продать , а покупатель поручается купить именно эту квартиру. Если покупатель уклоняется от своих обязательств, он прощается с задатком. Если продавец уклоняется от своих обязательств, он отдаёт деньги в удвоенном размере. В этой бумаге указывается стоимость объекта, сумма переданных денег за квартиру и остаток, который  должен быть отдан на сделке купли продажи.

Формируется предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор купли продажи- это бумага согласованная между продавцом и покупателем, в которую внесены параметры объекта, цена, сроки и договорённости  между участниками.

После погашения ипотеки и снятия ограничений можно совершать сделку.

Какие риски имеются со стороны покупателя?

Задаток за квартиру обычно не выше 1ООООО рублей. Если приобретаемый объект находится в ипотеке, сумма для внесения на первоначальном этапе гораздо выше. При этом у покупателя есть возможные риски того, что после погашения долга, продавец не попытается избежать выполнения своих обязательств. Соответственно даже если попытаться решить вопрос в судебном порядке, покупатель конечно выиграет процесс, но с какой скоростью к нему будут возвращаться его денежные средства, никому не известно. Так же никто не застрахован от несчастных случаев и если до сделки с продавцом что то случится, покупатель опять же теряет большие средства с минимальными шансами на возврат.

Продажа по ипотеке

Переаккредитация недвижимости

Бывают ситуации, когда у покупателя, которому понравился ваш объект, нет денег, достаточных для погашения ипотеки. Как правило это происходит в том случае, когда покупатель сам кредитуется в финансовой организации. Что делать в такой ситуации?

Первое, что нужно сделать- это уточнить, в каком банке кредитуется покупатель. Если это тот же самый банк, которому должен продавец, тогда проблем нет вообще никаких. Как правило банки в таких случаях идут на встречу и просто переоформляют ипотеку с одного человека на другого. Если это другая кредитная организация, лучше сначала съездить в него, для того что бы получить консультацию специалиста. Вполне возможно, что эти банки сотрудничают между собой и дадут возможность совершить сделку с таким объектом.

Так же существует возможность переаккредитации. Продавец подаёт заявку, кредитор рассматривает её и при положительном решении займ переоформляется с одного банка на другой. При этом со стороны продавца возможны некоторые финансовые вложения.

Если продавцу отказали в переаккредитации, покупателю стоит попытаться взять ипотеку в той финансовой организации, которая является залогодержателем по данному объекту. Если по заявке придёт отрицательное решение или покупателя не устроят условия ипотеки, который  предложит кредитор, придётся изыскивать финансы самостоятельно.

Где взять деньги?

Имеются три способа, воспользовавшись которыми, можно найти необходимую сумму.

Взять в долг у знакомых- понятно, что не у всех смертных есть знакомые, способные одолжить сумму необходимую для погашения на пару месяцев, и всё же, если в вашем окружении такие имеются, этим стоит воспользоваться.

Взять кредит в банке- если у вас хорошая кредитная история и достойный уровень дохода, вы можете попытаться взять кредит в данной организации. НО! Ни в коем случае, при оформлении заявки на кредит, не сообщайте о том, что деньги вам нужны на погашение ипотеки и тем более о том, что вы собираетесь их вернуть через два месяца. Для банка такой клиент абсолютно не выгоден с экономической точки зрения и скорее всего в выдаче кредита вам откажут. Подавать заявку лучше в несколько банков. Получив согласие, сравните условия, предлагаемые банками, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования.

Страхование- это подводный камень. По закону, в том случае если страховой случай не наступил, вы имеете право вернуть денежные средства. В реальности некоторые банки научились обходить этот закон, и вернуть страховку будет невозможно, а это внушительная сумма, так как оплачивается сразу или за год, или за весь промежуток, на который будет составлен кредитный договор. А это минимум три года.

Так что не ленимся, задаём вопросы и всё внимательно, читаем все слова, которые находятся в договоре, после чего подсчитываем собственные выгоды от этого способа.

Взять займ в крупном агенстве недвижимости или у частного предпринимателя- иногда этот способ может оказаться более выгодным, чем кредит в банке, но одновременно с этим и более времязатратным и неудобным. Такие виды займов обычно выдают под 10-20% за месяц. При этом необходим какой то залог- золото, транспортные средства или недвижимость.

Новые правила налогообложения

Правила налогообложения

Перед продажей стоит ознакомиться с правилами налогообложения.

Если собственник вступил в права до О1.О1. 2О16года и на момент реализации квартира находится в собственности меньше, чем Згода, налог составит 1З% от прибыли. Вы купили объект за 15ОООООрублей, а решили реализовать за 18ОООООрублей, в этой ситуации облагается налогом- 3ОООООрублей. 1З% от 3ОООООэто 39ОООрублей. В той ситуации, когда цена не выше 15ОООООрублей, вычет не взимается.

Если вы стали собственником с О1.О1.2О16 года, то для вас действуют другие условия. Минимальный срок обладания увеличили  до 5ти лет. Формула так же откорректировалась.  В той ситуации, когда цена выше 7О% от кадастровой стоимости, вы оплачиваете 1З% с разницы кадастровой стоимости и цены. Необлагаемая вычетом сумма- 1ООООООрублей.   Вы приобрели объект за 15ОООООрублей, а продаёте за 18ОООООрублей. Кадастровая стоимость 14ОООООрублей (7О% от 14ОООООэто 98ООООрублей). 18ОООООбольше, чем 98ООООрублей и это означает, что цена за квартиру выше 7О% от кадастровой стоимости. Необлагаемая вычетом сумма 1ООООООрублей. Получается  18ООООО- 1ОООООО= 8ОООООрублей облагается вычетом 1З%, то есть 1О4ОООрублей размер вычета.

Кадастровую стоимость вы сможете найти на сайте Росреестра. Эта информация предоставляется бесплатно.

Имеется средство для того что бы спастись от налогообложения. При покупке недвижимости каждый официально трудоустроенный человек имеет право на возврат вычета с суммы до двух миллионов рублей. Если вы официально работаете, ещё не успели воспользоваться данным бонусом и планируете после продажи купить другую квартиру, вы сможете избавить себя от необходимости оплачивать налог с продаваемой квартиры. Главное, что бы обе сделки завершились в этом году. То есть это не сработает, если вы продадите квартиру в конце календарного года, а приобретёте в начале следующего.

Продажа объекта приобретённого по военной ипотеке

При схожести ситуаций, в вопросе с военной ипотекой есть некоторые нюансы. При принятии решения о продаже в первую очередь следует:

  • Сообщите о решении в банке и в Росвоенипотеке.
  • Если планируете вновь быть участником военной ипотеки, заранее напишите заявление на получение второго свидетельства.

Далее действуйте так же, как с продажей квартиры по обычной ипотеке.

Продажа с помощью агенства недвижимости

Продажа квартиры с помощью агентства недвижимости

Как уже упоминалось ранее, жильё, которое находится в ипотеке, комфортнее продавать через агенство недвижимости. Если у вас нет знакомых, которые могут порекомендовать грамотного специалиста, обратитесь в риэлторскую компанию, предварительно изучив отзывы в интернете. Почему с фирмой комфортнее?

  • Вам не придётся перегружать свой мозг непривычной для вас информацией;
  • Вы получите качественные консультации и поэтапный план действий;
  • Вам помогут найти более выгодный займ для погашения ипотеки;
  • Вашу квартиру будут грамотно позиционировать во всех информационных источниках;
  • Вы получите рекомендации по стартовой цене и предпродажной подготовке объекта;
  • Опытный риэлтор не способен спугнуть покупателя- он знает в какой момент и в какой форме доносить информацию.

Стоимость услуг специалиста стартует от тридцати тысяч рублей. И только вам решать- насколько качественен риэлтор, готовый выполнять столь сложную работу за минимальную цену. Качественный и опытный специалист возьмёт за свои услуги не менее 4% от конечной стоимости объекта. Не стоит пугаться таких расценок, ведь вы доверяете человеку продать самое дорогое, что у вас есть. В конечном итоге может случиться так, что дешёвый риэлтор поможет вам потерять на этой сделке, а дорогой специалист поможет сэкономить.

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем. Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона. При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены. Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё. Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%. Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.

Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается! Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector